L''expert immobilier et son métier
par Philippe MALAQUIN
Président
Comité d'Application de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière

Missions d'experts : Vos pairs connaissent tous votre nom et certain d'entre eux ont travaillé ou travaillent avec vous, mais pouvez-vous nous rappeler votre parcours professionnel ?

Philippe MALAQUIN : Je suis venu à l'expertise immobilière après des études d'ingénieur chimiste complétées par 2 ans à l'Institut d'Etudes Politiques de Paris, j'avais passé à l'époque le concours d'inspecteur du Crédit Foncier (service des Expertises), j'y suis resté 28 ans et j'ai poursuivi comme expert immobilier agréé par la Cour de Cassation et membre de l'institution royale des Chartered Surveyor (FRICS) dans le cabinet d'expertise que je dirige à Paris. Ayant toujours milité dans des associations d'expert, j'ai présidé l'association européenne TEGOVA vers 1996 puis l'association mondiale IVSC (1996 - 1999), et l'Institut Français d'Expertise Immobilière depuis 1999, et le comité d'application de la Charte depuis 2000.

Missions d'experts : Comment est réglementée la profession d'expert ?

Philippe MALAQUIN : La profession d'expert immobilier n'est réglementée que pour :
- l'expertise judiciaire depuis la loi de 1971, sous la tutelle des Cours d'Appel, coordonnées par la Chancellerie
- l'expertise agricole, foncière et forestière depuis 1972 sous la tutelle, allégée depuis peu, du Ministère de l'Agriculture.
Dans les autres domaines de l'expertise immobilière, il n'y a aucune réglementation, mais il y a des usages qui sont des normes volontaires, telles que la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière créée il y a 10 ans et remise à jour tous les 3 ans environ, les recommandations de la Commission des Opérations de Bourse (COB), etc…
En pratique, il est difficile de s'installer comme expert immobilier, sans avoir des bases juridiques, techniques et économiques, niveau baccalauréat et 3 ou 4 années d'études supérieures, complétées par un DESS spécialisé en immobilier, ou les modules de l'ICH dépendant du CNAM prolongés par des stages.
C'est ce niveau qu'exigent les banques pour leur le service d"expertise, les sociétés d'expertise et les Cours d'Appel dans la plupart des recrutements.

Missions d'experts : Comment placer le métier d'expert immobilier dans le paysage des autres professions immobilières ?

Philippe MALAQUIN : En théorie, la profession d'expert semble ouverte à tout le monde et moins bien organisée que la profession d'agent immobilier, d'administrateur d'immeubles, réglementés par la loi Hoquet depuis plus de 25 ans, mais on peut en dire autant de la profession de marchand de bien ou de promoteur; pour ces dernières professions le recours usuel aux financements bancaires a entraîné un contrôle "de facto" de leur professionnalisme, par les banques.

Missions d'Experts : Pourquoi une réglementation du métier d'expert ? et à l'initiative de qui ?

Philippe MALAQUIN : Une initiative de la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM a vu le jour il y a un an environ pour arriver à une organisation de la profession d'expert immobilier, soutenue par Mr GOUZE, député du Lot et Garonne. Le comité d'application de la Charte, composé de 14 organisation professionnelle représentative, a soutenu cette initiative de projet de loi, qui, j'espère, débouchera bientôt.
Il nous semble de plus en plus nécessaire pour la protection des consommateurs ou utilisateurs d'expertise mais aussi pour l'image de marque de la profession d'expert immobilier, pas très connu en France, d'avoir une organisation de cette profession.
Dans les pays européens voisins cela existe depuis un certain temps ou cela se met en place, l'influence de TEGOVA fédérateur ou coordinateur, dont le président actuel est Denis François expert bien connu et administrateur de la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, n'y est pas étrangère. Ce projet de loi servira de cadre et sera complété par un ou plusieurs décrets que les professionnels influenceront sérieusement en intégrant les exigences de la Charte.
L'implication d'un tel dispositif légal et réglementaire consistera à imposer un certain niveau qui pour les experts actuels sera essentiellement en nombre suffisant d'années de pratique; une formation continue sera, je l'espère, obligatoire, comme dans beaucoup d'autres professions.

Missions d'experts : dans la pratique, comment voyez-vous les choses ?

Philippe MALAQUIN : Cette future loi sera un des aboutissements de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, créée il y a 10 ans environ à l'initiative de l'IFEI avec 9 associations.

Missions d'Experts : Comment se positionne la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière par rapport aux normes européennes de TEGOVA ?

Philippe MALAQUIN : Cette Charte se réfère aux normes européennes TEGOVA et mondiales IVSC : actuellement 14 associations l'ont signée, ce qui signifie qu'environ 85 % des experts immobiliers français se sont engagés à la respecter. Pour les 15 % restants, même s'ils ne l'ont jamais lue, on peut penser qu'un tribunal statuant sur les pratiques d'expertise immobilière en France s'y référerait, et donc l'appliquerait aux experts, en principe non concernés.
La COB la cite dans ses observations sur l'expertise immobilière, la Commission de Contrôle des Assurances s'y réfère également, l'association Française des Banques et les associations d'analystes financiers sont au fait de la Charte, certaines banques exigent de leurs experts immobiliers un engagement de respect de cette Charte.

Missions d'experts : Quelles sont les évolutions de la Charte de l'expertise ?

Philippe MALAQUIN : La Charte est revue périodiquement pour tenir compte des changements législatifs : la dernière révision a englobé la définition de la superficie privative donnée par la loi Carrez, etc… La prochaine révision englobera la pondération des surfaces commerciales de vente, la nécessité des examens du plomb, de l'amiante, des insectes xylophages…

Missions d'experts : Quelle est l'action de TEGOVA ?

Philippe MALAQUIN : Devant ce besoin d'organisation de la profession, TEGOVA grâce à ses liaisons avec l'union européenne n'a pas manqué de faire pression sur tous les experts travaillant en France pour une standardisation, la création d'une déontologie; IVSC grâce à ses liaisons avec les professions comptables, bancaires, etc… (associations IASC, FASB, banque mondiale, FMI…) a influencé les nouvelles normes comptables internationales, avec une définition universelle de la valeur vénale que l'on retrouve dans la Charte et d'autres implications : détérioration des actifs des sociétés, immeubles d'investissement, immeubles en location, en crédit-bail…

Missions d'experts : L'organisation des Chartered Surveyor et son développement n'est-elle pas une forme de réponse à la non réglementation de la profession d'expert en France ?

Philippe MALAQUIN : Certaines associations étrangères telles que la RICS britannique, forte de 200 experts britanniques en 1992 travaillant dans l'immobilier en France, ont développé leur influence en créant des examens français de Chartered Surveyor (30 à 40 diplômes par an), et en obligeant une formation continue de 20h par an.
L'association des banques allemandes pousse à créer une certification à la française copiée sur la certification allemande "Hypcert" créée il y a 4 ans environ, avec déjà 600 diplômés, qui devront repasser un test de compétence tous les 5 ans. La Fédération nationale des experts judiciaires, pluridisciplinaire, réfléchit avec la Chancellerie à un système de certification avec périodicité de test tous les 5 ans.

Missions d'experts : Que vous inspire toutes ces démarches?

Philippe MALAQUIN : Tous ces mouvements même s'ils apparaissent un peu concurrents parfois n'en sont pas moins concordant sur une idée centrale : assurer au client une bonne qualité d'expertise, c'est pourquoi le comité d'application de la Charte devra rester actif en édictant les droits et les devoirs de l'expert immobilier, toujours actualisés, sinon l'expertise immobilière deviendra l'activité annexe d'autres professions mieux organisées.