Suite de "l'expert et son métier"

La pondération appartient à chacun d'entre nous. Seul le résultat peut-être donné et exploité par un confrère.
Attention de bien appliquer la même philosophie de pondération en amont et en aval.
Attention aux comparaisons de biens immobiliers vendus depuis un certain temps dans un marché évolutif. Confirmer votre résultat, si possible par une autre méthode (revenu, rendement, cash flow ect..) et n'oubliez pas vos commentaires car vous devez convaincre.

Le rapport d'expertise

Précision : Votre ordre de mission sera clair et précis, éventuellement limitatif. C'est un contrat qui engage votre action et votre responsabilité. Il doit être rédigé en double exemplaire ou plus, en fonction du nombre des parties. Annexez le dans votre rapport final d'expertise, dans les premières pages afin d'immédiatement d'informer le lecteur de l'objet et de l'étendue de votre mission.

Finalité : Bien que la valeur vénale conserve sa définition et son appréciation, en toute occasion, il est opportun de préciser, si vous en avez connaissance la raison de votre mission. L'étendu et le contenu de l'expertise seront peut-être différents suivant la mission : vente, achat, partage, liquidation de communauté, succession, succession-partage, absorption, ISF,…
En effet, suivant les cas, certains paramètres seront appliqués ou non (la valeur d'un bien occupé vendu à un tiers sera différente suivant que ce même bien est occupé par l'héritier ou le donataire).

Il est nécessaire de rappeler de ne pas céder aux pressions éventuelles qui ne manqueront pas d'être présentes dans beaucoup de missions.

But et contenu : Partage, succession, donation, liquidation, apport et quelque qu'en soit le but, la détermination de la valeur vénale doit être la plus précise possible. Une erreur, une omission, une mauvaise analyse peut engendrer un préjudice qu'il faudra compenser. D'où la prudence, la compétence et l'analyse détaillée de tous les paramètres qui influencent la valeur vénale.
Sans être exhaustifs citons les documents ou informations indispensables :
- le titre et les servitudes,
- la fiche d'immeuble et/ou de propriété délivrée par les hypothèques,
- le cadastre,
- examen du POS ou PLU ou demande de certificat d'urbanisme A ou B suivant le COS,
- pour les terres agricoles : examen géologique,
- pour les sols commerciaux, industriels - artisanaux et autres terrains spécifiques, contrôle au niveau de la pollution,
- termites, amiante, plomb et bientôt analyse de l'eau etc… humidité, isolation etc…
Ces recherches doivent être incluses dans le rapport d'expertise en guise de justification.
Interprétez, qualifiez avec précisions et expliquez l'incidence de ces examens sur la détermination de la valeur vénale du bien immobilier.

Votre rapport doit être complet afin de ne point soulever d'interrogations et de méfiance.

Les honoraires : Il est souvent difficile d'établir un devis précis. Certains professionnels donnent des fourchettes approximatives avec un plafond maximal du coût de l'expertise.
Attention, les informations données sont souvent incomplètes et la missions peut-être plus importante et donc plus coûteuse que prévue.

Certains prescripteurs se contentent de connaître le coût des honoraires et le montant unitaire des frais et des débours. Il est nécessaire de démystifier le coût prohibitif que certains se font de l'expertise mais demeurer aussi très réaliste de la valeur de la prestation si l'on veut pouvoir réaliser un travail fiable et complet

Une bonne prestation qui rend le service attendu par le prescripteur a un coût que ce dernier , conscient, accepte de régler.
Mais la surprise très désagréable d'une facture d'honoraire dont le montant s'avère très supérieur aux prévisions peut donner lieu à contestation voir procédure.

Aussi, informez vos prescripteurs sans timidité et détaillez bien votre note :
- les vacations : avant transport sur le lieux, durant le déplacement, sur place puis après la visite, rédaction, recherche de références, consultations etc..
- les débours : transport, rédaction, photos, documents cadastraux, hypothèque, restauration etc..

L'ensemble est assujetti à la TVA. Précisez bien le délai de règlement. Bien sûr il est recommandé de demander un acompte au moment de l'ordre de mission.