2/La recherche du revenu net
La plupart des méthodes d’analyse partant de la valeur locative de marché, ou du revenu effectif, il convient donc de rechercher toujours le revenu net, afin d’adapter les deux mesures.

En effet la recommandation des instances tels la COB, la CCA, est, à partir du 1er janvier 1999, de faire porter l’évaluation sur le loyer perçu, net de toutes taxes et charges notamment la taxe foncière si celle-ci reste à la charge du propriétaire.
Cette recherche du revenu net encaissé s’inscrit également dans la pratique européenne en matière expertale, notamment au regard de la clientèle étrangère d’une part, des grands cabinets anglo-saxons d’autre part.

Pour tous ceux-ci, le taux de capitalisation est le rapport souhaité entre le chèque que l’on reçoit, au regard de celui que l’on émet, actes en mains.

3/La raison pour laquelle l’évaluation est demandée
Vente, location, recherche de financement mais également apport, quote-part d’une cession d’actifs, etc…

- Bureaux
Ils s’analysent comme des logements, à savoir par la moyenne des deux méthodes : évaluation par le revenu qui consiste à rechercher la valeur locative de marché, à la capitalisation et à retirer une valeur hors droit et évaluation par comparaison.
L’évaluation d’un local loué est l’application de la méthode du revenu effectif.

- Locaux commerciaux
La même méthode est utilisée. En ce qui concerne les problèmes de droit des baux (ou pas de porte), il faut noter qu’il s’agit essentiellement d’une pratique française, conséquence d’une législation très restrictive qui confère au commerçant un véritable droit, mais qui représente pour le propriétaire une spolation, puis qu’il n’a pratiquement aucune possibilité d’ajuster son loyer à la valeur locative de marché.

Dans la pratique, l’évaluation d’un droit au bail peut s’assimiler à la capitalisation sur une durée donnée, 9 ans en général, mais variable suivant les emplacements, de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer du bail renouvelé.

Ce pas de porte est très variable et relève d’une étude sectorielle précise.

- Centres commerciaux
Même système que pour les locaux commerciaux

- Grandes surfaces
La valeur d’une grande surface commerciale (maintenant au dessus de 300m²) est régie par deux facteurs principaux :
1/la protection de la loi Raffarin qui constitue pour les surfaces existantes une véritable rente commerciale, conférant même dans des endroits difficiles et surtout peuplés, une valeur, compte-tenu de la grande difficulté d’avoir une nouvelle autorisation.
2/Le chiffre d’affaires dégagé qui permet de rechercher la valeur locative de marché, soit la somme d’argent qu’il est admissible de dégager de l’exploitation pour payer un loyer ou remboursement d’emprunt, ou annuité de crédit-bail.

- Locaux artisanaux et industriels
Lorsqu’il existe un marché immobilier, l’évaluation par les deux méthodes s’applique. Toute fois, l’expert doit garder à l’esprit :
1/l’adaptation du produit immobilier observé à un marché banalisé,
2/son état d’entretien, surtout depuis les nouvelles mesures : Seveso, amiante, plomb et saturnisme,
3/l’importance du bien à expertiser au regard des possibilités du marché à l’échelle locale ou d’une région, etc..
Quelle set la valeur de l’usine Tefal à Rumilly, compte tenu de son importance, des Eaux d’Evian ou des usines Pechiney en Maurienne ou Tarentaise.

Pour ces biens sans valeur vénale, mais qui en ont une car ils abritent une exploitation avec des hommes et des machines, il faut chercher plus la valeur d’utilité (voir définition de la Charte et du Vade-Mecum)

Cette méthode doit être systématiquement proposée et constitue une vraie évaluation.

Elle est souvent la seule praticable, notamment en cas d’apport ou de quote-part de cession d’actifs.

Il faut également souligner, notamment dans les régions économiquement difficiles, l’importance du pouvoir politique qui confère une véritable valeur à un patrimoine immobilier dès lors qu’il contribue plus au maintien de l’activité économique d’une région.

- Terrains industriels
Il s’agit d’un domaine d’expertise devenu particulièrement difficile, notamment pour les raisons :
1/de la pollution éventuelle des sols qui représente si elle s’avère positive, un coût souvent supérieur à la valeur du sol,
2/des politiques des collectivités territoriales pour lesquelles la valeur du terrain industriel n’est plus souvent que symbolique au regard de l’implantation d’une entreprise et des emplois créés ou repris.

- Biens monovalents : voir également l'article de Philippe Guilherm
Ils peuvent être de nature très différentes, allant du garage, du cinéma, du funérarium, de la centrale électrique…

Ils peuvent être catalogués souvent comme l’immobilier de l’entreprise qui abrite l’homme. Rentrent dans cette catégorie : les hôtels, les cliniques, les résidences hôtelières dès lors qu’elles sont assujetties à l’existence d’un bail commercial, les résidences médicalisées, maisons de retraites et autres.

L’évaluation est souvent dictée par le compte d’exploitation et le bilan de l’activité exercée, avec toujours le même objectif :
1/rechercher le revenu qui peut-être dégagé de l’exploitation pour payer un loyer ou un remboursement d’emprunt,
2/capitaliser ce revenu afin d’en retirer une valeur vénale admissible,
3/recouper cette recherche par le RBE qui constitue le vrai ratio économique.

Ces évaluations sont difficiles car très évolutives en fonction de la nature du commerce exercé, de la qualité professionnelle de l’exploitant et des modifications économiques.

Ainsi pour l’évaluation d’une clinique :
- le chiffre d’affaires, il y a vingt ans, était principalement constitué par l’hôtellerie, l’alimentation, les soins divers, locations de salles opératoires et autres, ainsi que les sommes versées par les praticiens pour pourvoir exercer.
- Actuellement le chiffre d’affaires est déterminé principalement par le nombre de cas opératoires, l’hôtellerie venant en second rang, puis quelques services. Quant à la restauration et aux cotisations des praticiens, ces deux postes ont disparu.

En matière d’hôtellerie et encore plus de restauration, la masse salariale est très différente s’il s’agit d’une exploitation familiale au regard d’une activité dite de chaîne.

En conclusion, l’immobilier de l’entreprise est plus varié que l’immobilier d’habitation, avec également des biens «sans valeur», et pour certains biens, la recherche de critères particuliers.

La notion de dimension globale est importante en matière de locaux et terrains industriels.

Il faut toujours rechercher le revenu dégageable d’une exploitation pour définir la valeur locative potentielle de marché.