Les locaux monovalents
par Philippe Guilherm, Directeur du département Expertise CB Richard Ellis

Selon les termes de l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 sont monovalents des locaux qui ont été construits en vue d’une seule utilisation ou qui selon la jurisprudence ont été affectés par des aménagements à une seule utilisation de sorte qu’il faudrait exécuter des travaux considérables pour les affecter à un autre usage. Ainsi la Cour d’Appel de Paris vise « des aménagements lourds de gros œuvre sur les volumes, la distribution interne, les aménagements internes. Les juges ont considéré comme monovalents des locaux spécialement aménagés pour l’exploitation d’un garage (cour de cassation, 3ème chambre civile 14 décembre 1994).
Ainsi ont été jugés monovalents par construction ou par aménagement : Hôtels, Garages, Cinémas, Théâtres, Cliniques ou encore un Bar-Dancing.

Par dérogation aux dispositions relatives à la fixation du prix du bail révisé ou du prix du loyer renouvelé le prix du bail des locaux édifiés en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
La monovalence est, d’une manière générale évidente (hôtels, cinémas ou garages) mais elle est parfois discutable : c’est le cas par exemple d’un hôtel comportant une activité de restauration très largement dominante ou encore d’un hangar à usage de garage dont les agencements sont démontables
La reconnaissance du caractère monovalent du local exclut toute référence à la règle du plafonnement : la fixation du loyer obéit en général à des règles propres à chaque activité considérée.
En principe le loyer de renouvellement d’un bail commercial est fixé à la valeur locative. L’évolution du prix du bail renouvelé ne peut en effet excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Il s’applique à tous les locaux (boutiques, locaux d’activités, entrepôts) sauf aux terrains nus, aux bureaux et aux locaux dits monovalents.

La valeur vénale est donc étroitement liée à l’exploitation qui y est exercée. C’est bien là l’une des seules généralités applicables à ce type de biens, ceux-ci se caractérisant par la diversité de leur situation juridique.
De ce point de vue l’expertise des biens dits monovalents doit toujours être abordée comme un cas particulier. S’agit-il d’expertiser les murs, le fonds ou encore les murs ou le fonds avec ou sans bail ? Les méthodes d’approche varient en fonction de chacun des paramètres.
Ainsi dans le cadre de l’expertise d’un bien en toute propriété (murs et fonds) et en l’absence de bail, l’expert emploie la méthode par références portant sur les ventes effectives d’immeubles murs et fonds de même type et sur les critères spécifiques de chaque marché. En l’absence d’un nombre suffisant de d’éléments de comparaison, il est alors nécessaire d’estimer le fonds d’un côté et les murs de l’autre.

La valeur vénale du fonds seul est déterminée en fonction des usages de la profession. Cette méthode consiste à multiplier le chiffre d’affaires effectif par un coefficient variable. La valeur des murs dépend pour sa part du montant des loyers encaissés : c’est donc la méthode par capitalisation qu’il convient de mettre en œuvre.

Dès lors qu’il n’existe pas de bail l’expert appliquera la méthode hôtelière (ou une méthode dérivée) prenant en compte à la fois le caractère effectif de l’exploitation et le potentiel qui peut éventuellement être développé. L’objectif est de déterminer un niveau de loyer acceptable par l’exploitation supposée bien gérée. Celui-ci est obtenu en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires. Mais attention : il s’agit, non pas du chiffre d’affaires réel (lequel est subjectif dans la mesure ou il dépend étroitement des compétences de l’exploitant) mais d’un chiffre d’affaires théorique évalué en fonction des prix affichés, du coefficient de fréquentation et d’un certain nombre de coefficients d’abattement.