Ces caractéristiques correspondent à un entrepôt de catégorie A selon la notation des professionnels du secteur. On les retrouve presque exclusivement dans les bâtiments construits ces dernières années et rarement dans les plus anciens.

Elles répondent aux exigences des utilisateurs, les logisticiens, dont le métier a fortement évolué depuis 10 ans sous l’effet de l’amplification du phénomène d’externalisation des tâches par les industriels mais aussi par la grande distribution. C’est ainsi que l’ancien transporteur est devenu logisticien.

Les exigences d’efficacité et de réduction de coûts imposés par les donneurs d’ordres aux prestataires ont conduit à plus de hauteur, plus d’équipements et surtout plus de surfaces.
De 10 000/20 000 m², on est passé à 30 000 m² voire 70 000 m² à l’image de l’entrepôt récemment livré par Kaufman & Broad à Vaux le Pénil près de Melun (77). La plate-forme logistique de la FNAC à Massy construite par FL Développement, avec ses 55 000 m², avait ouvert quelques années plus tôt cette course au gigantisme.

La forte demande a incité les promoteurs a passé du projet lancé en « gris » (réservation du terrain, obtention du permis de construire mais démarrage de la construction une fois l’utilisateur connu) au projet en « blanc » (lancement en risque).
Les zones logistiques se sont multipliées autour de Paris. Des aménageurs, à l’image de l’EPASENART, s’étaient positionnés très tôt sur ce marché en dédiant des fonciers importants au développement de projets logistiques. D’autres aménageurs ont suivi le mouvement, sentant l’aubaine pour écouler les fonciers portés depuis plusieurs années. Ils renonçaient ainsi à leur projet de « technopôle » ou de « parc tertiaire» et à l’idée peu réaliste de voir s’installer le siège de la Société Générale ou d’IBM, en rase campagne, à 10 km de tout transport ferroviaire.

Mais ne devient pas pôle logistique qui veut. La mise à disposition de parcelles de grande taille ne suffit pas à garantir le succès de la zone. Hormis la proximité d’une grande métropole, le premier critère reste la qualité des dessertes routières et surtout autoroutières mais aussi ferroviaires. Une véritable zone logistique se doit d’être multimodale. Rares sont encore les bâtiments embranchés fer. Aujourd’hui seules les zones portuaires, maritimes ou fluviales, sont vraiment multimodales (route/fer/eau).
L’offre de main d’œuvre est aussi un critère important. Réputés à tort peu consommateurs de main d’œuvre, les logisticiens ont des besoins croissants en personnel et qui plus est, qualifié. Les phénomènes d’externalisation des tâches évoqués plus haut, de « supply chain management » et « d’efficient consumer response » expliquent ces besoins tant en quantité qu’en qualité. Les prestataires logistiques sont à la pointe de l’outil informatique pour une transmission de l’ordre du donneur jusqu’au préparateur en quasi-instantané. Les chariots élévateurs sont désormais tous équipés d’informatique embarquée.

Le prix élevé des terrains et la taxe sur les entrepôts ont conduit au développement de zones logistiques autour de l’Ile-de-France, dans l’Oise notamment.

La région lyonnaise a également vu s’étendre son offre d’entrepôts de dernière génération. A la Plaine de l’Ain comme à l’Isle d’Abeau, plusieurs centaines de milliers de m² d’entrepôts ont été construites et plusieurs dizaines de milliers de m² sont en cours de construction.
Aujourd’hui, des zones logistiques voient le jour sur tous les grands axes de communication. L’Est de la France devient le nouveau centre d’intérêt des promoteurs de plates-formes logistiques après l’axe Nord-Sud aujourd’hui bien pourvu.

Après plusieurs années de forte croissance, la demande placée en entrepôts de plus de 10 000 m² s’est tassée en 2001 par rapport à 2000. En Ile-de-France, de 700 000 m² placés en 2000, la demande est passée en 2001 à 435 000 m².

Il résulte de ce tassement une remontée logique de l’offre qui s’établit désormais à 500 000 m² en Ile-de-France. Des bâtiments neufs, récemment livrés, n’ont pas encore trouvé preneur.

Malgré cela, le niveau des valeurs locatives reste stable, compris entre 52 € et 59 €/m² (HT et HC) par an en Ile-de-France et entre 40 € et 50 €/m² en province, sur des immeubles neufs.. L’effet porte plutôt sur les conditions du bail que les bailleurs acceptent aujourd’hui d’assouplir. Ils renoncent par exemple aux 6 ans fermes et accordent plus facilement des franchises de loyer. Les prestataires se réjouissent de cet assouplissement car la durée des contrats avec leurs chargeurs sont rarement de trois ans et en tous cas jamais de six ans. Les exigences des bailleurs qui lors de la période de pénurie d’offres les obligeaient à s’engager sur 6 ans, poussaient les prestataires à prendre de véritables paris.

Toutefois, la plate-forme logistique reste un produit attractif pour les investisseurs.
Ceux-ci sont attirés par des taux de rendement à 2 chiffres.
Ce niveau de taux est justifié par l’absence de potentiel de plus-value à long terme et la durée de vie relativement limitée d’un entrepôt.
Certes, quelques acquisitions viennent de se réaliser en région parisienne sur des bases comprises entre 9% et 10% mais elles devraient rester l’exception.

L’entrepôt constitue un produit de diversification pour la plupart des investisseurs. Il ne représente en général qu’une très faible part de leur patrimoine. Seuls quelques fonds sont spécialisés dans cette catégorie d’immeubles comme PROLOGIS, fonds américain qui a repris GARONOR ou LOGISTIS, fonds créé notamment par la Caisse des Dépôts et Consignation.

Les investisseurs cherchent tous des entrepôts standardisés de dernière génération, implantés dans des zones bien identifiées. Ils prennent rarement le risque, à raison, de sortir des principaux axes de communication autoroutiers et de s’écarter des grands bassins d’emplois, l’objectif étant bien entendu de limiter le risque de vide locatif.
La flexibilité, l’adaptabilité et la divisibilité pour les plates-formes de grande taille sont des critères essentiels aux yeux des investisseurs. Gare au bâtiment trop spécifique adapté à un type de logistique bien particulier. Les entrepôts frigorifiques, par exemple, effraient les investisseurs en raison de l’évolution permanente des normes et des coûts liés.

En conclusion, le marché de l’immobilier logistique, après plusieurs années de flambée, semble être arrivé à maturité. La situation paraît aujourd’hui équilibrée mais il faut espérer que les spécialistes de ce marché sauront maintenir cet équilibre.